黄林诉刘光霞、王军案外人执行异议之诉案
【案件基本信息】
1．裁判书字号
江苏省宿迁市中级人民法院( 2015)宿中民终字第0163号民事判决书
2．案由：案外人执行异议之诉
3．当事人
原告（上诉人）：黄林
被告（被上诉人）：刘光霞、王军
【基本案情】
2008年10月23日，王军与沭阳伟邦置业有限公司（以下简称伟邦公司）签订商品房买卖合同，购买伟邦公司开发的沭阳县沭城镇某小区33幢2单元402室房屋（以下简称402室房屋），房屋价款为257103元，付款方式为首付103103元，余款154000元办理按揭贷款支付，交房时间为2009年9月30日。2008年11月3日，王军以402室房屋作抵押，在银行办理了购房按揭贷款手续，并在沭阳县房地产管理处办理抵押登记。
2010年11月2日，王军及妻子张爱平与黄林签订房屋转让合同，约定将402室房屋出售给黄林，价格为185840元；另口头约定尚欠的银行按揭贷款由黄林负责归还。当日，黄林向王军交付了购房款185840元，王军也将该房的《商品房买卖合同》、发票、还贷手续、钥匙等手续交付给黄林。次日，黄林与伟邦公司签订《××车库订购协议》，约定黄林购买××33幢2单元15号车库，价款16300元。当日，黄林向伟邦公司支付了车库款16300元。后402室房屋的按揭贷款由黄林按约归还。黄林于2013年4、5月份装修，6月份入住该房，于同年10月16日提前还清剩余贷款。
2013年7月10日，一审法院对刘光霞诉王军民间借贷纠纷一案判决：王军归还刘光霞借款178000元及利息。因王军未能按判决履行义务，刘光霞申请强制执行。在执行过程中，一审法院于2013年9月4日作出民事裁定：查封王军所有的沭阳县沭城镇某小区33幢2单元402室及26幢1单元302室房屋；并于同日向沭阳县房地产管理处送达了协助执行通知书与查封民事裁定书。2014年3月31日，该院作出执行裁定书，对王军所有的402室房屋进行了公开拍卖。之后，黄林向一审法院提出执行异议，后被裁定驳回异议请求。现黄林要求确认402室房屋的产权归黄林所有，停止对402室房屋的执行。
【案件焦点】
如何确定某小区33幢2单元402室房屋的所有权。
【法院裁判要旨】
江苏省沭阳县人民法院经审理认为：王军出售给黄林的402室房屋已经在银行办理按揭贷款抵押登记，未经抵押权人银行同意，不得出售该房屋。在对402室房屋查封前，该房抵押权并未消除，不发生物权转移效力，黄林未取得该房屋的物权，房屋仍为王军所有。因黄林还清按揭贷款时间是在一审法院查封402室房屋之后，其归还贷款的行为不能对抗法院的执行行为，法院依法可对402室房屋进行执行。
沭阳县人民法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，作出如下判决：
驳回黄林的诉讼请求。
黄林持原审起诉意见提起上诉。江苏省宿迁市中级人民法院经审理认为：黄林支付房款185840元并归还贷款符合双方约定，虽然其在签订转让房屋合同后没有一次性归还全部贷款，但黄林同意归还尚余贷款并实际履行的意思和行为，说明该房屋的权利及负担已经一并转移给黄林享有及承担，应当视为黄林支付了房屋的全部价款。黄林于2013年10月16日提前还清剩余按揭贷款虽然晚于一审法院查封房屋的时间（2013年9月4日），但是一审法院裁定查封房屋后并未张贴公告，黄林无从得知房屋被查封的事实，且刘光霞未提供证据证明黄林与王军存在恶意串通的事实，故黄林提前还贷行为系善意行为。其次，王军购买402室房屋后因开发商的原因而未能办理房屋权属证书，黄林购买该房后，仍然因开发商原因导致无法办理房屋权属证书，故黄林对该房未办理过户登记手续没有过错。此外，．黄林在购买402室房屋后、法院查封前已实际占有该房屋。因此，黄林付清涉案房屋全部价款并实际占有房屋，不因缺乏房屋权属证书这一外在证明文件而否定其对房屋的所有权，法院应当停止对该房屋的执行。
江苏省宿迁市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，作出如下判决：
一、撤销沭阳县人民法院( 2014)沭民初字第2905号民事判决。
二、黄林对402室房屋享有所有权。
三、沭阳县人民法院停止对402室房屋的执行。
【包头律师后语】
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。该项规定确立了执行程序中的“买受人优先保护”的原则，其理论基础来源于德国关于买受人物权期待权保护的学说，也是我国法律对债权人保护与第三人利益衡量后作出的价值判断。其含义是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同部分义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的物权，但赋予其类似物权人的地位，其对物
权的期待权具有优先于申请执行人的一般债权的效力，从而具有排除执行的效力。从第十七条规定的条文分析，前半部分是针对有过错第三人的规定，后半部分是针对无过错第三人的规定。显然，其重点是保护无过错第三人的合法权益，即保护善意买受人的期待物权，以实现保护正常交易秩序和善意第三人利益的立法本意。既然是针对善意买受人期待物权的保护，那么对条文中“全部价款”的理解应当从宽把握，否则，对善意第三人的保护难以落实。因此，对第三人是否支付“全部价款”的认定不宜机械理解为涉案财产的总价，而应当结合第三人法定或者约定的义务，以及是否存在过错进行判定。即使第三人尚未支付完毕财产总价，但是其依法履行完毕了其应当履行的给付义务，且没有过错，则仍然应当视为其给付了全部
价款。
具体到本案中，黄林作为买受人不仅支付了依据买卖合同约定的付款方式所确定的房屋价款，而且在房屋查封前按约归还了房屋按揭贷款，其并未一次性支付剩余按揭贷款符合一般理性人的选择，而且因一审法院查封未经权属登记的房屋时未履行公告手续，致使黄林无从得知房屋被查封的事实，故其在房屋查封后付清剩余按揭贷款并不存在过错，应当视为黄林在房屋查封前即支付了全部价款。再结合黄林在查封前已实际占有房屋，其对没有办理产权登记不具有过错的因素，法院应当解除对该房屋的查封。
另外，法院查封了王军两套房屋，其中任何一套房屋的价值均足以清偿王军对申请执行人刘光霞所负的债务。因此，从本案法律效果看，解除对本案房屋的查封并不影响刘光霞申请执行一案的执行。