杨瑞金诉宛兴伟、王焕玲房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1．裁判书字号
北京市丰台区人民法院( 2014)丰民初字第06128号民事判决书
2．案由：房屋买卖合同纠纷
3．当事人
原告：杨瑞金
被告：宛兴伟。王焕玲
【基本案情】
被告宛兴伟系第三人宛启泉与王焕茹之子。1994年，第三人宛启泉与王焕茹所在的工作单位北京市长城家具公司将北京市丰台区马家堡西里某号房屋分给二人居住使用，但因二人同在一个单位，不能同时支付双份供暖费，故将房主姓名写为其子即被告宛兴伟。1995年4月1日，被告宛兴伟正式取得涉案房屋的公房承租权。1998年2月4日，被告宛兴伟与原告杨瑞金结婚。1999年12月14日，被告宛兴伟以其名义支付预购涉案房屋的预交购房款25000元。2001年6月26日，北京市丰台区房屋土地管理局（甲方）与被告宛兴伟（乙方）签订合同，约定北京市丰台区房屋土地管理局将涉案房屋按1999年成本价出售给被告宛兴伟，实际成交价47424元，公共维修基金1128元。该合同载明：第三条甲方协助乙方到房地产交易所办理立契过户手续，其各项费用由乙方按规定交纳。在该条后盖有“享受教
师优惠”的印章，并手写了“5%”。2001年8月8日，被告宛兴伟补齐了购房款。此后，被告宛兴伟取得涉案房屋的产权。2005年4月8日，被告宛兴伟与被告王焕玲签订《房地产买卖合同》，约定被告宛兴伟将涉案房屋出售给被告王焕玲，房屋交易价18万元，定金10万签约时支付，余款8万过户时支付。2005年4月25日，被告王焕玲取得涉案房屋的所有权证书。2011年11月16日，被告宛兴伟、原告杨瑞金填写《北京市机关、事业单位职工住房补贴申请审核表》，载明被告宛兴伟工作单位，房屋地址及建筑面积，此房系父亲承租。审核单位为被告工作单位。该表上有北京市海淀区七一小学的确认盖章。2011年12月1日。原告杨瑞金填写《北京市机关、事业单位职工住房补贴申请审核表》（续表），1998年月平均基本工资303.3元，1998年前工作月之和为80个月。审核单位北京市海淀区七一小学；经查，上述两份申请表确为被告宛兴伟、原告杨瑞金所填，并表示上述两份申请表表示被告宛兴伟、原告杨瑞金二人及二人的单位均认可二人从未享受过单位的房屋福利。
庭审中，原告杨瑞金表示其在填写上述两份申请表时，为了获得无房补贴，向单位作出了虚假的陈述。第三人宛启泉、王焕茹就其主张提交支付租金、房款的证据和第三人宛启泉的工资证明，证明第三人宛启泉、王焕茹实际支付了租金和房款。原告杨瑞金不认可上述证据的证明力。被告宛兴伟、王焕玲认可该证据。
【案件焦点】
1．原告杨瑞金是否是涉案房屋的共同所有权人；2．二被告宛兴伟与王焕玲之间签订的房屋买卖合同是否有效。
【法院裁判要旨】
北京市丰台区人民法院经审理认为：1．涉案房屋为由公租房房改购买所得，显属于福利分房的性质。而根据北京市地方志编纂委员会、北京市海淀区七一小学的审核情况，可以看出原告杨瑞金、被告宛兴伟均未享受过单位的房屋福利。上述事实与原告杨瑞金所主张该房为被告宛兴伟福利分房的情况显然不符。结合由北京市长城家具公司出具并经北京市地方志编纂委员会审核的《证明》以及第三人宛启泉、王焕茹持有支付涉案房屋租金、购房款票据的情况，本院有理由相信涉案房屋的实际所有人并非原告杨瑞金、被告宛兴伟。2．虽然第三人宛启泉、王焕茹二人在购买涉案公房时曾因原告杨瑞金的教师身份享受了5 010的优惠，但并不能因此就改变涉案房屋的权属性质。该5%的优惠应属于第三人宛启泉、王焕茹二人在购房时因原告杨瑞金教师身份的获利，该问题原告杨瑞金可另行主张。综上，现原告
杨瑞金要求确认被告宛兴伟与被告王焕玲所签关于涉案房屋的房屋买卖合同无效的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。
北京市丰台区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
驳回原告杨瑞金的诉讼请求。
【包头律师后语】
原告杨瑞金主张二被告宛兴伟与王焕玲之间签订的房屋买卖合同因恶意串通损害其利益而归于无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。因此，原告杨瑞金的诉讼请求能否得到法院支持，主要是看二被告宛兴伟与王焕玲签订房屋买卖合同转让涉案房屋是否构成损害原告杨瑞金利益的恶意串通行为；其中，原告杨瑞金是否是涉案房屋的共同所有权人，乃是能否认定合同无效的前提和基础，若原告杨瑞金并非涉案房屋的共同所有权人，则二被告之间是否构成恶意串通均不会影响原告杨瑞金的利益，亦不会因此影响房屋买卖合同的效力。
首先，本案涉及城镇公有住房的出租、出售及转让问题。城镇公有住房，简称公房，该类房屋的所有权归属于政府、企事业单位所有，在法律允许的范围内，隶属于该单位体制下的个人可以对该类房屋享有占有、使用乃至于一定程度上的收益权和处分权。随着市场经济的逐步建立，我国各级政府逐步推进公房体制．改革，也即所谓房改，国家以优惠的价格将公房的产权部分或者全部出售给职工所有，属于职工享受的一种福利待遇，而购买价格则远低于房屋的市场价值，且每个家庭只能享受一次。在本案中，根据原被告双方及第三人所提交的证据及当庭陈述可知，涉案房屋实际上是北京市长城家具公司分配给作为其职工的本案第三人宛启泉、王焕茹居住使用且由其支付租金的，而在房改过程中，亦是本案第三人宛启泉、王焕茹支付的购房款项，仅因本案第三人宛启泉、王焕茹在同一单位而不能同时支付双份供暖费，因此才将房主姓名写为其子即本案被告宛兴伟；同时，原告杨瑞金与被告宛兴伟在婚姻关系存续期间均未享受过各自单位的福利分房优惠政策。因此，涉案房屋的实际所有
权人系本案第三人宛启泉、王焕茹，被告宛兴伟仅为名义上的所有权人，因此，被告宛兴伟并未在其与原告杨瑞金的婚姻关系存续期间实际取得涉案房屋的所有权，涉案房屋亦不因此而成为原告杨瑞金与被告宛兴伟的夫妻共同财产。
其次，第三人宛启泉、王焕茹在购买涉案房屋时，确因原告杨瑞金所具有的教师资格而享受了5%的教师优惠，原告杨瑞金可否以此为由主张其为涉案房屋的共同所有权人呢？从性质上而言，教师优惠作为国家给予教师的政策性福利待遇，具有极强的人身依附性，不能作为单纯的财产性权利进行转让、赠予、出租或者借用，因此，亦不能直接转化为共同购买房屋的出资。因此，在本案中，5%的教师优惠不能视为原告杨瑞金与第三人宛启泉、王焕茹共同购买涉案房屋的出资，故原告杨瑞金亦不能以此为由主张对涉案房屋享有共同所有权。至于原告杨瑞金可否向第三人宛启泉、王焕茹要求补偿，则与本案争议无关，其可另行起诉。
因此，原告杨瑞金并非涉案房屋的共同所有权人，亦与涉案房屋的处分不存在利害关系，故其主张被告宛兴伟与被告王焕玲恶意串通损害其利益为由要求确认其所签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，无法得到法院支持。