董志良诉董文尊、高风华房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1．裁判书字号
北京市第三中级人民法院( 2014)三中民终字第04328号民事裁定书
2．案由：房屋买卖合同纠纷
3．当事人
原告（被上诉人）：董志良
被告（上诉人）：董文尊、高凤华
【基本案情】
2010年7月10日，董文尊、高凤华与董志良签订了《北京市房屋买卖合同》（以下简称买卖合同）及《附加协议》，约定董文尊、高凤华将位于北京市顺义区佳和宜园某处的房屋（以下简称涉诉房屋）卖与董志良，交易价格为68万元。关于产权登记，双方买卖合同第九条约定：董文尊、高凤华应在董志良支付了全部房款之日起到房产证下来一个月内共同到产权登记部门办理产权过户登记手续。第十三条为补充条款，内容为：董志良已将房款全部交齐。从2010年7月10日该房屋所有收益都归董志良所有。董文尊、高风华必须配合董志良无条件的对此房屋办理过户及相关手续。本合同另有附加协议，如与本合同相冲突的均以附加协议为准。《附加协议》中约定：董文尊、高风华应该在此房屋房产证办理下来一个月内无条件配合给董志良办理产权过户手续，否则视为董文尊、高凤华违约，违约时需退还董志良交付给董文尊、高凤华的68万元整的房款，并向董志良赔付一倍房款作为违约金及交房期间的房款利息，此房装修、装饰费，房屋其他设施设备开通，维护费用，金额以发票数额为准；董志良违约，定金不予退还，装饰费用等其他费用也不予退还。该《附加协议》中还约定：此房在产权过户前，董文尊、高风华必须无条件协助董志良办理有关房屋的一切事宜，此房为拆迁安置房，产权证正在办理中，因双方暂时无法办理产权过户手续，一切事项以双方签订的北京市房屋买卖合同及补充协议为准。后顺义法院作出( 2013)顺民初字第01606号判决书，认定董志良已经给付董文尊、高风华全部购房款68万元。现涉诉房屋由董志良占有使用。
2011年9月21日，涉诉房屋登记于董文尊名下。2011年11月25日，涉诉房屋登记的抵押权人为陈锋，后于2013年1月15日解除抵押。2012年7月12日，涉诉房屋登记抵押权人为林洋，债务履行期限为2012年7月9日至2013年6月13日。2012年7月9日，第三人林洋（出借人）与董文尊、高凤华（借款人）签订《抵押借款合同》及《补充协议》，约定：借款金额为30万元，利息为银行贷款利率的四倍，借款期限为六个月，自实际转账之日起计算；若借款人未按期偿还上述借款，借款人应向出借人每日支付剩余借款本金的万分之五作为滞纳金：该合同经公证后具有强制执行效力。该合同经北京市方正公证处公证；2013年4月22日该公证处出具《执行证书》，其上记载：出借人已经按照合同约定于2012年7月10日向借款人提供借款共计30万元整。董文尊、高风华至今没有完全清偿林洋该借款。
董志良现请求判令：1．准予原告行使涤除权，代二被告向第三人林洋偿还抵押贷款及利息，第三人林洋协助办理解除抵押手续；2．被告董文尊、高风华立即协助原告办理房屋过户手续；3．被告董文尊、高风华在合理期限内给付原告代为其偿还所有的款项及利息。高风华认为其还欠林洋本金20万元，另外所欠利息已经有5万元了。林洋可以申请执行，并依法评估拍卖该房。不同意原告诉讼请求。第三人林洋认为首先要保证抵押权人的合法权益。如果法院允许原告行使涤除权，代董文尊、高风华清偿欠付我方的债务，我方同意在获得全部清偿后解除对涉诉房屋的抵押。
【案件焦点】
本案的房屋买卖合同是否有效以及涉诉房屋如何转让。
【法院裁判要旨】
北京市顺义区人民法院经审理认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告董文尊经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。2010年7月10日，董文尊、高风华与董志良签订的《北京市房屋买卖合同》及《附加协议》，已经由生效判决确认有效，双方均应依约履行。现董志良已经履行了给付购房款义务且实际占有涉诉房屋，董文尊、高风华应履行协助办理过户登记义务。由于林洋已于2012年7月在涉诉房屋上设定抵押，本院根据董志良的申请依法判决董志良代董文尊、高凤华清偿欠付林洋的全部债务，以便消灭抵押权。林洋亦应当在足额实现债权的情况下及时办理抵押权登记注销手续，以保证房屋产权过户手续顺利完成。董文尊、高风华在履约过程中反悔，拒不履行协助办理过户登记的义务，致使董志良长期不能取得诉争房屋的所有权，又不得不代董文尊、高凤华支付借款及利息。故董志良要求董文尊、高凤华给付其代为偿还债务及该债务的利息，本院依法予以支持。
北京市顺义区人民法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如T：
一、原告董志良于本判决生效之日起三日内代被告董文尊、高凤华一次性清偿其基于2012年7月9日的《抵押借款合同》及《补充协议》欠付第三人林洋的全部款项；第三人林洋在收到全部款项后三日内解除设定在北京市顺义区佳和宜园31号楼8层4单元803号房屋上的抵押权；
二、被告董文尊、高凤华于本判决第一项所指抵押权消灭后三日内协助原告董志良办理北京市顺义区某803号房屋的所有权转移登记手续，将该房过户至原告董志良名下；
三、被告董文尊、高风华于本判决生效之日起七日内给付原告董志良代为清偿本判决第一项所指欠付第三人林洋的全部款项及该款项的利息（该利息自原告董志良履行本判决第一项确定义务之次日起至被告董文尊、高凤华实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。
一审判决后，董文尊、高风华提出上诉，认为原审未查清事实且判决我方办理过户手续，对我方不公平。故请求二审法院撤销原审判决。在二审法院审理过程中，董文尊、高凤华于2014年3月24日申请撤回上诉。
北京市第三中级人民法院经审查认为，董文尊、高凤华申请撤回上诉，符合有关法律规定，应予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十三条之规定，裁定如下：
准许董文尊、高风华撤回上诉，双方均按原审法院判决执行。
【 包头律师后语】
针对焦点一是转让已设抵押登记房屋的房屋买卖合同是否有效。已抵押房产的买卖合同效力，主要是看房屋买卖是否符合一定的条件。根据房屋买卖协议，在受让方按合同约定支付价款的前提下，转让方负有将房屋产权变更登记到受让方名下的义务，含使转让房达到转让条件，包括解除房他项权利抵押（合同各方另有约定的除外）。可能因为转让方认为价格卖低了，想毁约，于是以抵押房不允许买卖或转让而主张商品房买卖协议无效。实际上，转让方是以自己不履行协议的违约事实，不使转让房达到转让条件，不进行过户登记。被转让房屋因为设置了抵押权而不能转让，应理解为房屋产权变动的结果条件，而不是原因条件，不符合转让条件的，房屋不得进行过户登记，不发生物权转移，但转让协议本身不应受到影响，协议仍然有效。这是《中华人民共和国物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更，转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”综上所述，转让已设抵押登记房屋的房屋买卖合同是有效的。
针对焦点二是已设抵押登记的房屋在什么条件下可以转让。在设计抵押物转让制度时，需要考虑两个因素：其一，如何实现“物尽其用”的价值目标；其二如何在抵押权人、抵押人与受让人之间实现利益平衡。实现物尽其用和利益平衡原则的协调，自然会产生不同的制度安排。通常而言，抵押物转让制度有以下两种模式：价金物上代位主义模式。在这种模式下，抵押权人是通过将其支配权的客体从物转移到价金来实现抵押权，因此，受让人可以排除追及效力的影响，获得对抵押物的完全权利，从而不需要借助其他途径来对其利益予以特别保护。该模式下实现平衡的关键在于抵押人在追及效力制度中所获得的额外利益被取消，他不能通过抵押财产的转让实现担保债务到无担保债务的蜕变获得资金利益，而仍然受到抵押权的制约。在理性转让抵押物的场合，抵押人可以确定地获得他所能期待的合理利益。由此，该模式实现了各方当事人之间的基本利益平衡。但是，若价金不足以清偿抵押权人的债权时，依然坚持价金物上代位，抵押权给债权人带来的安全性就会丧失，动摇整个抵押权制度的正当性基础。抵押权追及效力模式。在这种模式下，受让人享有涤除权，可以在抵押权人实现抵押权之前提出一个涤除金额。如果抵押权人接受涤除金额，则可以消灭抵押物上的抵押权效力；如果抵押权人不同意涤除金额，则可以申请拍卖。该模式的优点在于平衡了抵押权人与受让人之间的利益冲突；缺点在于这种看似平衡各方利益的做法，实际上是以损害抵押权人和受让人的利益为代价的，因为它只是将追及效力导致受让人承担的不利益的一部分转嫁给了抵押权人。
在抵押物转让制度上，我国立法从民法通则到担保法及其司法解释再到物权法，经历了一个从严格限制到逐渐宽松的演变过程。物权法第一百九十一条第一款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”可以看到，上述规定从物尽其用和利益平衡的角度出发，充分发挥价金物上代位制度的优点，并通过追及效力来弥补其局限性，从而实现了制度的最优组合：以转让价金物上代位为主导、抵押权追及效力为补充的抵押物转让制度，从而及贯彻“物尽其用”之原则，又平衡了抵押权人、抵押人和受让人的利益。根据物权法第一百九十一条的内涵，设有抵押权房屋的转让是有条件的。抵押物实现转让的前提条件是：抵押权人同意转让，但转让后抵押人转让抵押财产的价款要么向抵押权人清偿，要么提存，但其自己却不能利用，除非抵押财产转让的价金高于所担保的债权额；在抵押权人不同意的情况下，抵押物实现转让的前提条件是：受让人代位清偿债务。