段智明诉王惠英房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1．裁定书字号
云南省昆明市中级人民法院( 2014)昆民一终字第244号民事判决书
2．案由：房屋买卖合同纠纷
3．当事人
原告（反诉被告、上诉人）：段智明
被告（反诉原告、被上诉人）：王惠英
【基本案情】
王惠英因急需资金，与段智明签订了《房屋买卖合同》，约定王惠英将其所有的位于昆明市某601号房屋以850000元的价格出售给段智明。合同签订后由段智明支付购房款人民币170000元给王惠英，双方在2012年6月10日之前办理完毕房屋过户手续并于2012年6月12日之前交房，、剩余尾款人民币680000元，待王惠英结清房屋水电费、煤气费、物管费等费用并交房后，由段智明一次性付清。合同签订当日，段智明依照合同约定通过银行转账方式支付给王惠英购房款人民币170000元，并由王惠英出具了《收条》。同日，王惠英通过银行转账的方式向段智明的银行账户转款20000元。2012年6月10日，双方并没有办理涉案房屋过户手续，2012年6月12日也没有进行房屋交接。2012年10月19日，王惠英向段智明出具《收条》，载明王惠英收到段智明支付的购房款80000元。根据王惠英的委托，昆明市金宇房地产评估有限责任公司于2013年2月19日出具《房地产抵押评估报告》，昆明市某601号房屋估价为1175460元。段智明遂提起诉讼，请求判令：1．王惠英履行房屋买卖合同并限期进行过户登记及交房；2．王惠英自2012年6月13日起按每日150元支付违约金至交房之日止（至起诉之日止283天，共42450元）；3．本案诉讼费由王惠英承担。在一审审理中，王惠英主张双方签订的房屋买卖合同显失公平，且无买卖房屋的真实意思表示，故提起反诉，请求判令：1．依法驳回段智明的诉讼请求，撤销双方于2012年5月13日所签订的《房屋买卖合同》；2．依法判令段智明承担本案全部费用。
【案件焦点】
段智明与王惠英就涉案房产是否存在房屋买卖的真实意思表示。
【法院裁判要旨】
云南省昆明市西山区人民法院经审理认为：本案合同履行过程中，段智明依约向王惠英支付了首付款17万元，王惠英即应当按照合同的约定于2012年6月10日办理房屋过户手续，2012年6月12日交付房屋。但履行期限届满后，王惠英并未履行其相应的义务。2012年10月19日，王惠英再次收取段智明支付的购房款8万元，并由王惠英出具了《收条》，双方对《房屋买卖合同》中约定的付款时间和金额内容进行了变更，但双方未就合同的履行期限、履行方式等进行变更和约定。庭审中王惠英明确表示不愿意继续履行合同，且涉案房屋尚抵押于广东发展银行股份有限公司昆明大商汇支行。法庭辩论终结前，涉案房屋设定的抵押权尚未解除，合同履行并不具备客观条件，合同目的无法实现。故段智明要求王惠英继续履行合同，限期办理房屋过户手续及交房的诉讼请求不予支持。因涉案房屋无法进行交付，段智明主张自2012年6月13日计算至交房之日止的违约金，无事实依据，依法不予支持。王惠英主张撤销双方签订的《房屋买卖合同》，王惠英认为双方约定的交易价格远远低于房屋实际价值，系显失公平。2012年5月13日双方签订合同之时，王惠英对其所有的涉案房屋实际价值是清楚的，其与段智明签订《房屋买卖合同》的内容也是清楚的，合同系双方真实意思表示，并不具有显失公平的情形。王惠英提出撤销合同的时间早巳超过法律规定的撤销权的行使期限，故对王惠英的反诉请求不予支持。
云南省昆明市西山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：
一、驳回原告（反诉被告）段智明的全部诉讼请求；
二、驳回被告。（反诉原告）王惠英的全部诉讼请求。
段智明不服提起上诉。云南省昆明市中级人民法院经审理认为：通过双方在一、二审中举证、质证，结合双方的陈述，以及本案查证的案件事实，即王惠英急需用钱，于2012年5月13日以明显低于购买价和市场价的方式与段智明签订《房屋买卖合同》，且在合同中约定签订合同当日仅支付170000元，而在水电费、煤气费、物管费等费用结清时才予支持尾款680000元，’当日段智明通过转账方式支付王惠英170000元，而同时王惠英又通过转账方式向段智明支付20000元。对于段智明收取王惠英20000元款项的行为，段智明陈述系王惠英需要购买其汽车，故支付20000元的定金，对此陈述其未提交相应证据予以证实。结合王惠英与段智明的电话录音以及其他证据判断，段智明的陈述有违市场规则和生活常理，对其主张二审法院未予采信。对于房屋买卖关系双方是否系真实意思表示，结合双方证据所能证明的内容以及双方证据的优势性，即可看出段智明与王惠英之间所形成的系借贷关系，双方所签订的《房屋买卖合同》系为了履行借贷关系而提供的担保，对于签订《房屋买卖合同》并非双方基于房屋买卖的真实意思表示，该《房屋买卖合同》并未成立，亦未生效。故段智明起诉要求继续履行《房屋买卖合同》的主张缺乏事实和法律依据。对于双方所形成的借贷关系，可另案主张。
云南省昆明市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第六十四条、第六十六条、第七十三条、第七十六条之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。
【包头律师后语】
段智明与王惠英就涉案房产是否存在房屋买卖的真实意思表示。
当今社会，随着市场经济的不断发展，大量的资本金注入市场，同时也需要加快资本金的流通，促进市场的良性较快发展，国家对民间借贷等促进资本流通渠道放开了管制，由此大量的小贷公司、融资公司等如雨后春笋般迅速地发展起来，同时也出现了一些专业的高利贷经济人，其目的是为了追逐高额利息，不用劳作即可赚取丰厚的回报，而采取的一些手段来规避法律，以期达到非法的目的，本案就是其中一种情形，债务人向债权人借款170000元，每月收取债务人20000元的高昂利息，为掩盖其非法目的，而要求债务人签订《房屋买卖合同》，1700100的借款说成是购房款，在债务人无法按月支付利息时，则要求债务出具收到800100元房款的收条。另一种情形是当事人在借条中不约定利率，而是将利息计算在借贷数额中，比如出借10万元，但在债务人出具欠条时则要求将借款本金额写成20万元，借款本金中就包括利息。尽管债务人在诉讼中对此提出异议，债务人却很难提供反证证实借款金额中含有高额利息，或认定双方并非房屋买卖合同关系。对此一般在审判过程中很难鉴别，需要审判人员细心推敲，充分发挥主观能动性，认真审查证据，推敲细节才能作出判断，了解双方的真实意思表示。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十一条规定“自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制利率的规定”笔者所列举的以上两种情形，债权人即是为了规避上述法律，从而获取高昂的利益回报，从形式上看构成以合法形式掩盖非法目的，从实质内容看，则是违背了民事活动当中应当遵循的公平原则，如果其主张得到人民法院的支持，那么将有违法律的公平正义，因此我们在审判中对此类案件需格外注意。
对于合同的效力属于法院主动审查的范围，而合同的生效是指已经成立的民事行为因符合法定有效要件而取得现行法律认可的效力。但生效是建立在合同成立的前提下，对于合同成立是指当事人通过缔约过程而达成意思一致。本案中，双方缔约《房屋买卖合同》目的是为借贷关系的履行提供担保，则双方的真实目的是为了借款，对于房屋买卖并非双方的初衷，在之后双方也未就此法律关系的变更达成过一致意见，故对于债权人起诉要求债务人要求继续履行《房屋买卖合同》，办理房屋产权变更登记以及交付房屋的主张，在债务人不予同意的情况下，人民法院对债权人的诉请不应予以支持。双方还是应当回到双方的真实合同目的，债权人仍应以借贷关系起诉债务人，对于本金的返还应当得到支持，而对于利息则严格依照法律规定的四倍同期流动资金贷款利率予以支持。