周敬诉重庆渤能房地产开发有限公司房屋买卖合同案
【案件基本信息】
1．裁判书字号
重庆市第一中级人民法院( 2014)渝一中法民终字第05410号民事判决书
2．案由：房屋买卖合同纠纷
3．当事人
原告（上诉人）：周敬
被告（被上诉人）：重庆渤能房地产开发有限公司（以下简称渤能公司）
【基本案情】
2010年7月7日，周敬（乙方）与渤能公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定：渤能公司将位于重庆市长寿区晏家街道晏中路某号住宅出售给周敬，该房屋建筑面积为100. 56平方米，单价为2671. 76元／平方米，该商品房成交总金额为268672元，周敬应于2010年7月7日支付房款255238元，余款13434元于2011年7月30日前付清；渤能公司应在2011年7月30日前将该房交付给周敬，如逾期交房超过30日而周敬要求继续履行合同的，合同继续履行，渤能公司应当自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向周敬支付已付房款的万分之四的违约金。该合同第八条约定，由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方付清全部房款（包括按揭贷款及面积差异退补款）、付清政府部门规定的费用（包括大修基金、税费）、且无银行按揭欠款，方可进行房屋交接。合同签订后，周敬按照合同约定向被告渤能公司支付了房款255238元和房屋专项维修金8060元。2012年11月20日，渤能公司通知原告周敬去接房。2014年3月12日，周敬向被告渤能公司交付了余款13434元。现周敬要求渤能公司向其支付逾期交房的违约金51477. 55元。
合同履行过程中，渤能公司的原法定代表人李图强[亦为重庆大众城市建设（集团）有限公司的时任董事长]及股东李波因涉嫌串通投标罪被重庆市长寿区公安局立案侦查。2011年5月，渤能公司的财务资料、银行账户以及包括“山水国际”部分项目在内的资产先后被查封、冻结或扣押，后山水国际小区建设工程停工。2012年5月7日，重庆市长寿区公安局解除了对渤能公司银行账户的强制措施。2012年11月19日，渤能公司通过了其建设的“山水国际”第10幢楼的重庆市建设工程竣工验收备案以及建设工程消防竣工验收备案。
【案件焦点】
抗辩权的适用。
【法院裁判要旨】
重庆市长寿区人民法院经审理认为：周敬与渤能公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定享受权利并承担义务。该合同第八条第二款约定了周敬需付清全部房款（包括按揭贷款及面积差异退补款）、付清政府部门规定的费用（包括大修基金、税费）、且无银行按揭欠款，方可进行房屋交接。周敬虽按合同约定向被告渤能公司缴纳了房款255238元，但是余款13434元直至2014年3月12日才付清。周敬称其于2011年7月30日到被告渤能公司处交尾款，因售房部无工作人员无法缴纳尾款，渤能公司予以否认，周敬未提交相关证据证明，且若渤能公司拒绝周敬履行付款义务，周敬可按相关法律规定履行义务，但周敬并未履行。而渤能公司于2012年1 1月20日即通知周敬接房，故渤能公司并未逾期交房。对要求被告向其支付逾期交房的违约金51477. 55元的诉讼请求，本院不予支持。重庆市长寿区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十七条、第一百零七条之规定，作出如下判决：
驳回原告周敬的诉讼请求。
周敬上诉要求渤能公司按一审诉讼请求中计算的违约金支付给周敬；主张以房屋租金鉴定报告为标准的实际损失；本案一、二审诉讼费用由渤能公司承担。主要事实和理由：一审判决未对原告提出的调查逾期交房损失进行鉴定；本案属于同时履行的合同，购房者没有先履行合同的义务，周敬在看见所购小区的房屋停工停建，渤能公司董事长李图强被刑事调查，账户被查封的情况下，有理由怀疑渤能公司无法按期交房，可以单方面行使不安抗辩权，中止房屋尾款的交付。
重庆市第一中级人民法院经审理认为：一、双方签订的商品房买卖合同的履行顺序问题。根据本案的证据《重庆市商品房买卖合同》中第八条第2款第2项的明确约定“乙方付清全部房款（包括按揭贷款及面积差异退补款）、付清政府部门规定的费用（包括大修基金、税费）、且无银行按揭欠款，方可进行房屋交接。”本院认为该条款表达的含义为合同履行有先后顺序，乙方先付清所有合同价款，甲方才履行交房义务。
二、上诉人周敬不交付房屋尾款，主张行使不安抗辩权，能否成立。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形的，可以中止履行。中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。本案中，被告渤能公司的原法定代表人李图强及股东李波因涉嫌串通投标罪被重庆市长寿区公安局立案侦查。201 1年5月，被告渤能公司的财务资料、银行账户以及包括“山水国际”部分项目在内的资产先后被查封、冻结或扣押，后山水国际小区建设工程停工，客观上被上诉人属于可能丧失履行债务能力的情形，上诉人周敬在二审开庭时提出自己当时拒绝支付尾款的行为属于不安抗辩权。重庆市第一中级人民法院认为，上诉人周敬在合同约定的房款交付日期之前，发现渤能公司当时具有不能按期交房的可能性，未及时与对方沟通核实，在未通知对方的情况下就自行中止了合同的履行。不符合不安抗辩权的行使条件和履行规范，其不安抗辩权不能成立。
三、渤能公司是否应当支付合同中约定的延迟交房违约金。本案中，所涉楼盘取得建设工程竣工验收备案时间是2012年11月19日，实际上比合同约定的2011年7月30日延迟了1年多才具备合格的交房条件。但是上诉人周敬与被上诉人渤能公司签订的合同具有先后履行顺序，故渤能公司在未收到周敬支付的全部价款之前，有权利不履行交房义务。因此渤能公司可以行使先履行抗辩权，不应当支付延迟交房违约金。重庆市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
【包头律师后语】
本案处理重点主要在于对抗辩权的理解与适用。我国《合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
具体到本案中，一、二审法院审理思路基本一致，抗辩权的行使是对抗违约行为的一种救济手段，在双务合同中，首先应根据双方签订的合同约定来确定双方的权利义务，本案中，渤能公司未按合同约定的时间向周敬交付房屋是事实，但合同中明确约定周敬应付清全部房款等费用后，方可进行房屋交接，即周敬应该先履行付款的义务，渤能公司才履行交房的义务。同时，周敬在庭审中称其到渤能公司履行义务，其售房部已关门，但并无证据提交，且如其不能直接履行义务，也可采取其他方式履行付款的义务，如提存等方式。另外，周敬在二审中提出其是行使不安抗辩权，但根据上述法律规定，周敬发现渤能公司当时具有不能按期交房的可能性，未及时与对方沟通核实，在未通知对方的情况下就自行中止了合同的履行。不符合不安抗辩权的行使条件和履行规范，其不安抗辩权不能成立。故渤能公司不应向周敬支付违约金。