李培超诉刘克清相邻关系案
【案件基本信息】
1．裁判书字号
北京市第二中级人民法院( 2014)二中民终字第08401号民事判决书
2．案由：相邻关系纠纷
3．当事人
原告（上诉人）：李培超
被告（被上诉人）：刘克清
【基本案情】
李培超系北京市西城区马连道路某号院6号楼12层1508号房屋的业主，于2011年3月16日取得该房屋的所有权证。刘克清系同楼层1501号房屋的业主，于2009年11月20日取得该房屋的所有权证。
刘克清的房屋位于该楼层的西北角，李培超的房屋位于刘克清房屋的东侧，两套房屋相邻。刘克清的房屋有两个房门，西侧房门前的公共楼道为东西走向，宽3米，长13. 55米，公共楼道的西端为楼道的窗户，不通行。刘克清表示其于2009年购买房屋后，即将其房门前的公用通道封闭占用。李培超出行不经过该公用通道。李培超房屋的户门距离公共楼道西端的窗户约18米。
李培超主张：刘克清的搭建物占用公用通道30多平方米面积，且安装防盗门将通道堵死，导致李培超房屋西侧不能采光通风，李培超房屋又正对本楼层的公共卫生间，卫生间的异味直接传进其房屋，导致其房屋不能正常通风换气，其被迫搬离房屋，将房屋出租，但租户经常退租，给其造成经济损失；李培超在该楼层也有公摊面积，刘克清占用的通道在李培超公摊面积之内。请求法院判令刘克清拆除李培超所在楼层公摊面积的采光通道处的违章障碍物，恢复原状，并支付侵犯李培超采光权给其造成的直接经济损失30000元。
刘克清主张封闭房前公共楼道是开发商承诺赠送面积，而且是开发商协助施工。刘克清就其所述未提供相关证据。
【案件焦点】
李培超对刘克清占用公摊面积的行为是否有权提起诉讼。
【法院裁判要旨】
北京市西城区人民法院经审理认为：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。刘克清封闭占用的公共楼道空间位于刘克清自己的房屋前，楼道西端的窗户距李培超房屋约18米，刘克清的违章建筑不影响李培超通行、通风、采光，李培超起诉刘克清排除妨害，缺乏事实依据。刘克清封闭占用公共楼道空间，占用了其他业主的公共面积，改变了楼宇的原有设计功能，违反了物业管理的相关规定，对刘克清的违规行为，应由管理该楼宇的物业公司行使其管理权利，李培超起诉要求刘克清拆除违章建筑，于法无据，法院不予支持。李培超主张赔偿经济损失，无事实与法律依据，法院不予支持。
北京市西城区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条作出如下判决：驳回李培超的诉讼请求。
李培超上诉。北京市第二中级人民法院经审理认为：《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第八十三条第二款规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。本案中，刘克清现占用的房前通道系公共走道，同楼层的李培超对该通道亦享有共有和共同管理的权利。刘克清主张该公共走道系开发商承诺赠送面积，属于其私人使用空间，但未能提供充分证据，本院对其该项主张不予采纳。现刘克清占用公共走道，侵犯了李培超对该部分的共有和共同管理的权利，对李培超行使权利构成妨害，李培超起诉要求刘克清停止侵害，排除妨害，于法有据，应予支持。原审判决处理不当，本院予以纠正。
北京市第二中级人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第八十三条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，作出如下判决：
一、撤销北京市西城区人民法院( 2014)西民初字第1257号民事判决。
二、刘克清于本判决生效之日起三十日内，将位于北京市西城区马连道路某号院六号楼十二层1501室南侧公共通道内刘克清封闭占用通道的设施、物品全部清除，恢复通道原状。
三、驳回李培超的其他诉讼请求。
【包头律师后语】
本案的事实比较清晰，刘克清占用其房前的公共通道搭建设施、放置物品，将通道封闭，李培超作为同楼层的邻居起诉要求刘克清清除占用通道的设施、物品，恢复通道原状。李培超的起诉理由主要有两方面：第一，李培超主张刘克清封闭通道的行为影响其通行、通风、采光。经过审理，从证据层面看，这个理由并不充分，一审法院对李培超该项主张未予采纳，并无不妥。第二，李培超主张刘克清的行为占用其公摊面积。这个是客观事实，一审法院对此亦予以认定。但李培超作为业主个人是否有权据此要求另一业主刘克清恢复通道原状，一、二审法院之间存在不同认识。一审法院认为，对刘克清的违规行为，应由管理该楼宇的物业公司行使其管理权利，李培超起诉要求刘克清拆除违章建筑，于法无据，法院不予支持。二
审法院认为，刘克清占用公共走道，侵犯了李培超对该部分的共有和共同管理的权利，对李培超行使权利构成妨害，李培超起诉要求刘克清停止侵害，排除妨害，于法有据，应予支持。
业主占用公摊面积的行为，从性质看，不仅是违反物业管理规定的行为，也是侵犯其他业主的建筑物区分所有权的行为，故权利受到侵害的其他业主有权提起诉讼，《中华人民共和国物权法》对此作出了明确规定。该法第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第八十三条第二款规定，业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。因此，一审法院认为李培超无权要求刘克清恢复通道原状，系法律适用不当，二审法院作出改判。
现实生活中，部分业主未经其他业主同意擅自占据楼内公摊面积的现象屡见不鲜，权利受到侵害的业主往往诉诸物业公司，但是因物业公司并无强制权力，其多是通过通知等形式督促侵权业主进行整改，侵权业主对此类通知多是视而不见，物业公司也很少提起诉讼，故实践中此类问题常常得不到有效解决。本案二审改判，不仅具有法律适用层面的意义，同时为业主维护合法权益提供了一个思路。