文｜张磊
（全文刊载于《中国应用法学》2024年第4期）
一、问题的提出
二、交易型受贿的特征
三、国家工作人员以优惠价格购买商品房和交易型受贿的区分标准
2024年7月，党的二十届三中全会通过《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，明确提出：“严肃查处政商勾连破坏政治生态和经济发展环境问题，完善对重点行贿人的联合惩戒机制，丰富防治新型腐败和隐性腐败的有效办法。”国家工作人员以商品房交易的形式收受贿赂就是新型腐败和隐性腐败的一种表现形式，这种行为以表面上的商品房交易行为掩盖实质上的行贿受贿，本质上还是权钱交易，涉嫌贿赂犯罪。最高人民法院、最高人民检察院2007年印发的《关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》（以下简称《意见》）对此类行为的认定专门作出规定：“国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益，以下列交易形式收受请托人财物的，以受贿论处：（1）以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的；……受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿。”但在实践中，商品房的经营方和作为购房者的国家工作人员，都是市场经济的交易主体，经营方会采取促销手段、优惠价格，购房者也会和经营方谈判、砍价，以获得较为优惠的价格。而且，由于经济形势的不断变化和促销手段的花样翻新，商品房的成交价格也会出现起伏。在此背景下，不能排除购房者通过准确预判经济形势、房产市场的变化而购买到较为优惠的商品房的可能，也不排除经营方基于市场行情的低迷等多种因素而以较低价格售出商品房的可能。在此情况下，如何精准区分合法的房产交易和交易型受贿，就成为司法实践必须面对的问题。交易型受贿是采取了市场交易形式的受贿，具有不同于普通受贿的表现形式：一是优惠价格和商品房实际价值的明显不对等性。在合法的商品房交易中，商品房价值对应的是相当于其市场价格的优惠价格，也即购房者为购房所支付的金钱，此时双方交易的对象是金钱和商品房。但是在交易型受贿中，商品房所对应的不仅包括优惠价格（明显低于市场价格），还包括购房者的公权力这一隐性利益（交易价格低于市场价格的差额）。此时双方交易的对象是金钱、公权力和商品房。公权力的对价是优惠价格和市场价格的差价，也正是在这一点上体现了交易型受贿权钱交易的本质。二是表面上的合法交易掩盖实质上的违法犯罪行为。受贿本质上是权钱交易，但交易型受贿不同于通常情况下直接的权钱交易，而是蒙上了合法市场交易的形式。交易双方往往签订了购房合同、贷款合同，甚至还到房产登记部门办理了房产过户等手续，这些合同和手续在形式上都是符合国家相关民事法律规定的。但这种形式上的合法性实质上所掩盖的却是国家公权力和金钱的交易，是违法犯罪行为。▐ 三、国家工作人员以优惠价格购买商品房和交易型受贿的区分标准根据交易型受贿的特征，并结合《意见》之规定，对国家工作人员以优惠价格购买商品房和交易型受贿的区分应当把握以下标准：第一，购房者是否利用职务便利为经营方谋取利益。交易型受贿中，购房者之所以能够以明显低于市场价格的优惠价格购买商品房，在于其利用职务上的便利为经营方谋取了利益。所以，购房者是否利用职务便利为经营方谋取利益，是该行为构成交易受贿的关键。虽然通常情况下，普通消费者在购买商品房的时候也会和经营方进行砍价和谈判，但是其砍价的依据是商品房本身品质的优劣、市场行情、购买诚意等因素。但是在交易型受贿中，购房者更多是用手中的公权力作为筹码，要求经营方降低价格，甚至是由经营方主动提出降低价格，同时请托购房者利用职务便利为其谋取利益。第二，购房优惠价格是否明显低于商品房的市场价格。对于《意见》中国家工作人员是否“以明显低于市场的价格向请托人购买房屋”的判断，需要注意以下问题：（1）市场价格的判断标准。《意见》中商品房的市场价格一般来说包括两个部分：一是经过评估的市场价格，也就是价格评估部门在商品房的质量、品质的基础上，根据市场规律自然调节在交易时间点所形成的价格区间内所确定的商品房的价格；二是经营方合法促销的优惠价格。为了促销，经营方会在商品房市场价格的基础上再面向公众拟定低于该价格的优惠价格，通常不同级别的销售人员（如总经理、部门经理，一般销售人员等）拥有不同的优惠权限。这种优惠价格虽然低于评估部门所评估的市场价格，但因为是经营者基于促销而面向公众设定，普通消费者都可以该价格成交房屋，也属于这里商品房的市场价格。（2）优惠价格的判断标准。优惠价格就是购房者实际购买房屋的价格，即实际成交价格。通常情况下该价格往往体现在双方所签订的购房合同上，但是在有些特殊情况下，双方虽然签订了购房合同，购房者按照合同上支付了购房款，但经营者以其他方式将部分购房款返回给购房者的话，优惠价格就应是合同价格减去返回给购房者的数额，这种方式也是交易型受贿中双方为了掩饰受贿本质而常用的障眼法。例如，在《刑事审判参考》第973号案例胡某受贿案中，商品房经营者周某虽然让城市规划管理所副所长胡某按市场基准价签订购房合同并付款，但是事后由胡某向公司提供一张他人名义的购货发票，再将优惠的钱以报销的形式返还给胡某，最终该笔交易中胡某被认定为受贿罪。（3）“明显”程度的判断标准。由于我国各地商品房价格差别较大，且容易受到各地房地产政策、市场变化等因素的影响，所以对于《意见》中的“明显低于市场价格”的判断，理论和实务界都有较大的分歧。有观点认为应当进行主观判断，有观点认为应当根据优惠价格和市场价格的差额大小判断，有观点认为应当根据差额占市场价格的比例判断，也有观点认为应当根据差额的大小及其所占市场价格的比例并结合案件的情况判断，本文赞同最后一种观点。商品房属于居民消费中的大宗商品，各地价格相差较大，仅仅优惠价格和市场价格的差额本身难以反映是否达到“明显”的程度，需要结合优惠价格和市场价格差额，以及差额占商品房市场价格的比例，并结合当地经济发展水平和居民收入的具体情况等多方面的因素综合判断。第三，购房优惠价格是否事先针对不特定人设定。《意见》在规定“以明显低于市场的价格向请托人购买房屋等物品的，以受贿论处”的同时强调，“前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件，以优惠价格购买商品的，不属于受贿”。这实际上是在明确商品房的优惠价格明显低于市场价格的一般认定规则的基础上，又规定了例外的出罪情形。也就是说，即使优惠价格明显低于市场价格，但如果该价格是事先设定的针对不特定人的话，依然不属于受贿。从另一个角度来说，“事先设定的不针对特定人的最低优惠价格”实际上也属于前述市场价格中正常优惠价格的一部分。该优惠价格具有以下特点：一是由经营方在此次交易之前通过公司程序设定，是针对在某个时间点以后（或者某个时间段）所有的商品房交易所设定，而并非针对某次交易设定，这体现了优惠价格设定的非随意性。二是并非针对特定人设定，普通的消费者都可以享受到该价格，而非只有某个或某几个特定的人才能享有，体现了该价格的非独享性。实践中这种优惠价格往往体现为“优惠价”“团购价”“折扣价”，虽然比市场价格较低，但也是经营方根据市场规律和商业惯例通过公司的内部程序确认的价格。优惠价格事先针对不特定人设定，就使该价格的享有者具有了不确定性，从而排除了将消费者是否能够利用职务便利为销售方谋取利益作为交易条件的可能。第四，购房优惠价格的设定是否有合理原因。正常的优惠价格是经营方为了促销根据市场运行规律设定，可能受到市场经营多方面因素的影响，如随着国家房地产调控政策的加强，商品房供求失衡，经营方为了吸引消费者而降价；经营方为了处理库存积压商品房回收成本，或者为了开发其他楼盘需要资金尽快回流，或者某期商品房销售接近尾声为了促销而降价等情形。这些优惠价格的设定都是符合市场经济运行的一般规律和商业惯例与规则的。如果购房优惠价格明显较低，又违背市场经济的一般规律和商业规则，也无法从房产企业自身经营模式找到合理的解释原因，又不是事先针对不特定人所设定，那么就很可能构成交易型受贿。综上，不同于国家工作人员以优惠价格购买商品房，国家工作人员交易型受贿的本质是权钱交易。实践中，应当根据购房者是否利用职务为商品房经营者谋取利益，购房优惠价格是否明显低于市场价格，是否由经营者事先针对不特定的人设定，是否具有合理原因等多方面因素综合认定。