陈公志诉曹金祥等执行异议案
【案件基本信息】
1．裁判书字号
浙江省台州市玉环县人民法院( 2014)台玉执异字第11号执行裁定书
2．案由：执行异议之诉
3．当事人
执行异议人：陈公志
申请执行人：曹金祥
被执行人：刘明建、董海花
【基本案情】
陈公志与刘明建、董海花双方于2014年7月28日签订《房屋买卖合同》，约定刘明建、董海花将其共同共有的坐落于玉环县某处338、340号的房屋出售给陈公志，由陈公志支付购房款900万元，双方对付款方式进行了约定。2014年7月28日，陈公志按照合同约定向中国银行股份有限公司玉环支行（340号房屋第一顺位抵押权人）付清房屋抵押按揭贷款余款1135350元，并于2014年8月1日向韩宗岳（340号房屋第二顺位抵押权人）支付人民币600万元。陈公志于2014年7月29日支付房屋转让手续费2937元，于2014年7月30日支付房屋交易营业税及附加税费178610. 32元，房屋买卖契税82435. 53元。因曹金祥与刘明建、董海花民间借贷纠纷一案，2014年7月30日16时22分，玉环县房地产管理处接到玉环县人民法院的房产协助查封通知后对该二间五层房屋办理了查封手续。尔后，曹金祥依照生效的( 2014)台玉商初字第1589号民事判决向玉环县人民法院申请执行，玉环县人民法院于2014年9月29日依法立案执行。陈公志认为应撤销玉环县人民法院( 2014)台玉商初字第1589号民事裁定书，解除对刘明建、董海花共同共有的坐落于玉环县玉城街道玉坎北路340号二间五层房屋的查封。曹金祥认为房屋不动产的所有权以登记为准，该房屋不动产登记在刘明建、董海花名下，人民法院就有权查封。
【案件焦点】
房屋买卖合同已经生效履行、但所有权尚未变更登记的情况下，法院在执行过程中，能否将房产作为原所有权人的财产进行查封。
【法院裁判要旨】
浙江省台州市玉环县人民法院经审理认为：陈公志与刘明建、董海花签订房屋买卖合同后，陈公志依约支付了大部分房屋转让价款，但未全部付清，且异议人并未实际占有该房屋。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。该法条规定的第三人（即房屋买受人）的责任是一种严格责任，须具备支付全部价款并实际占有，同时未办理过户登记第三人对此没有过错。
现经查明，陈公志与刘明建、董海花签订房屋买卖合同后，依约支付了大部分房屋转让价款，但未全部付清，且陈公志并未实际占有。本院查封登记在刘明建、董海花名下的坐落于玉环县玉城街道玉坎北路390号二间五层房屋符合法律规定。，
浙江省台州市玉环县人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，作出如下裁定：
驳回异议人陈公志的执行异议。
【包头房地产律师后语】
对于本案中执行异议的处理，实践中一直存在分歧，笔者则认为可以查封。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人的责任是一种严格责任，需支付全部价款并且实际占有，同时未办理过户登记的第三人对此没有过错，方可对抗法院的查封。下面，笔者试从几点进行论述：
1．根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。按照《物权法》的规定，不动产物权转让、变更的唯一要件就是登记。也就是说，即使支付全部价款、实际占有，但未过户的，第三人对不动产仍无法享有物权，只享有对相对人的债权，不动产仍为相对人的财产，相对人因债务纠纷时，对该不动产法院可予查封。因此，当事人在变更、转让不动产时应及时到登记部门办理登记，进而避免登记不及时而造成钱物两空的局面。本案法院查封时，该房屋不动产仍登记于两被执行人名下，因此法院有权查封。
2．就一、二观点争论的第三人是否需要支付全部价款的问题，我认为，第三人的付款金额应严格限定于“全部价款”。首先，未付清房款的第三人，其对于房屋的请求权尚不确定，不能对抗债权已经确定的申请执行人，而且作为买受方的第三人未支付全部价款，由于其基于合同的义务尚未履行完毕，其要求产权过户的条件还不具备，也就是说，第三人要求转移房屋产权的请求权能否得到支持，还处于不确定状态，一旦第三人拒绝支付余款，对方可以先履行抗辩权为由，拒绝过户登记。而执行申请人对被执行人的债权，则经过了法院或仲裁机关的裁判已经确定。同时从法条本身来看，未付清房款的第三人也不得对抗他人的查封执行申请。《查封规定》第十七条前段规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”根据此前段规定，第三人支付部分价款，即使占有的，法院亦可以查封执行；而后段也只是规定了支付全部价款、实际占有且无过错的第三人，才可以对抗法院的查封执行。以此表明，这是附条件的支付全部价款才能触发之后的对抗法院查封的效力。而本案中据法院调查，该房屋的转让价款第三期尾‘款异议人并未支付给被执行人刘明建、董海花，即房屋价款未全部付清，故无法对抗法院的查封效力。
3．本案中第三人是否已经实际占有不动产的问题。该问题较为清晰，根据法律规定和学理观点，交付占有并不能引起房屋所有权的转移，因此，即使存在异议人陈公志所说的两被执行人已将房屋钥匙交给其本人，将房屋正式交付使用，但房屋所有权的法律事实只有一个：买卖的房屋未办理过户登记手续的，房屋所有权没有发生转移，被执行人刘明建、董海花仍为该房屋的所有权人。更何况从案件笔录可以看出，房屋的承租人冯军及“重庆刘一手火锅店”的店长康定文均证实房屋的钥匙是由承租人保管的，被执行人并无房屋钥匙，也不存在房屋交付的事实。
4．第三人有无过错。本案中未体现这一点，但值得讨论的是未过户登记的原因。如果被执行人不配合或者下落不明导致第三人无法在法定期限内办理过户登记，第三人应主动主张其权利，向人民法院起诉或者向仲裁机构申请仲裁，要求其配合办理产权过户手续，若第三人怠于办理的，法院仍可查封执行。否则也应属于怠于主张权利，主观具有过错。
综上所述，笔者认为，第三人陈公志的执行异议的主张不能成立。只有第三人在付清全部价款并实际占有不动产，并在未办理过户登记没有过错的前提下，人民法院才不得对该不动产采取查封、扣押、冻结措施。本案中，第三人陈公志没有实际占有该房屋，也并没有付清全部价款，因而不符合对抗人民法院查封决定的要件，其执行异议自然不能成立。