鉴于2019年修订、2020年1月1日施行的《土地管理法》明确规定，集体经营性建设用地的出租参照同类用途的国有建设用地执行，以及《民法典》于2021年1月1日正式施行等法律变更事实，为顺应国家对集体经营性建设用地在法律层面实现与同类用途的国有建设用地同价同权、同等入市等农村土地改革趋势，保证同案同判，有必要对集体经营性建设用地出租期限的法律适用问题进行明确和统一。《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地。建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。建设用地包括集体建设用地和国有建设用地，而集体建设用地又根据用途的不同分为乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地，农村村民住宅用地和集体经营性建设用地。集体经营性建设用地是指土地利用总体规划、城乡规划为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地。此次会议讨论的就是集体经营性建设用地出租的最高年限问题。集体经营性建设用地租赁合同，虽然可以适用《民法典》合同编的一般规定，但鉴于该租赁合同的标的物具有特殊性，《民法典》第三百六十一条因此规定，“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理的法律规定办理。”该条沿用《物权法》的规定，以条款转介的方式将集体建设用地的流转划归《土地管理法》等法律进行规制。因此，当《土地管理法》和《民法典》就集体经营性建设用地的租赁合同有关的问题规定不一致的，应当适用作为特别法的《土地管理法》的特殊规定。关于集体经营性建设用地的出租，2019年修订的《土地管理法》第六十三条第四款规定，“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”目前，国务院尚未出台上述具体办法。在法律、行政法规没有授权性或禁止性规定的情况下，司法实践应注意探寻规范效力层级次之的部门规章和地方政府规章，以确认民事法律行为是否违反《民法典》第一百五十三条所规定的公序良俗。最高人民法院2019年9月11日印发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第31条规定，“违反规章一般情况下不影响合同效力，但该规章的内容涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的，应当认定合同无效。人民法院在认定规章是否涉及公序良俗时，要在考察规范对象基础上，兼顾监管强度、交易安全保护以及社会影响等方面进行慎重考量，并在裁判文书中进行充分说理。”由此可知，规章中涉及金融安全、市场秩序、国家宏观政策等公序良俗的规定，可以作为认定合同效力的依据。农村集体土地事关几亿农民的安身立命，毫无疑问，属于国家宏观政策调整的范围。关于国有建设用地出租最高年限的问题。国务院1990年5月19日发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，规定了有偿使用国有土地的方式包括：土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权出租和土地使用权抵押，以及不同用途土地的使用权出让最高年限。原国土资源部于1999年8月1日颁布并报国务院备案且现行有效的《规范国有土地租赁若干意见》第四条规定，“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定同类用途土地出让最高年限。”该规章系在《中华人民共和国土地管理法实施条例》已将国有土地租赁规定为国有土地有偿使用的一种方式的前提下制定的，对于国有土地租赁的最高年限有相应的约束力，是现行有效的关于国有建设用地出租期限的规定。广东省人民政府2005年5月17日通过并报国务院备案且现行有效的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十三条第二款规定，“集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限”。虽然《规范国有土地租赁若干意见》未达到行政法规的层级，但是《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定国家土地管理局负责解释该条例。1998年3月10日，根据第九届全国人大一次会议批准《国务院机构改革方案》，由地质矿产部、国家土地管理局、国家海洋局和国家测绘局共同组建国土资源部，不再保留国家土地管理局。据此，原国土资源部作为继任原国家土地管理局职能的部门，可以根据授权对《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》进行解释。原国土资源部在《规范国有土地租赁若干意见》规定“国有土地租赁的最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年限”的内容是基于行政法规授权对国有建设用地的使用问题所作出的部门规章。在充分总结改革试点成功经验的基础上，2019年修订的《土地管理法》删除了2004年《土地管理法》第四十三条的规定，标志着集体经营性建设用地与国有建设用地二元彻底终结。不论是根据《民法典》《土地管理法》的最新规定，还是从长期以来土地制度改革的趋势来看，集体经营性建设用地应当与国有建设用地同价同权、同等入市。《规范国有土地租赁若干意见》和《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》是现行有效关于国有建设用地和集体经营性建设用地出租的规定，集体经营性建设用地出租期限应当参照两规章的授权性规定执行，并根据《民法典》第一百四十三条的规定，认定集体经营性建设用地租赁合同的效力。一、集体土地所有者将集体经营性建设用地出租给承租人使用，租赁期限不得超过同类用途的国有建设用地使用权出让的最高年限。二、当事人以违反《民法典》第七百零五条规定为由，提出集体经营性建设用地租赁期限超过20年部分无效的主张和抗辩意见，不予采纳。